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Il Condominio, questo sconosciuto
a cura dell'Avv. Antonio Dello Preite

A volte mi capita di sentire frasi di questo tipo: «Io abito in una palazzina dove siamo soltanto in due e stiamo benissimo perché non c’è condominio».
La persona che parla in quel modo vuole sottolineare, probabilmente, che le cose comuni sono godute senza litigi o problemi particolari, magari senza amministratore e con esborsi modesti, limitati soltanto al pagamento della pulizia della scalinata: questa ritiene, erroneamente, che “il condominio” esista esclusivamente in un palazzo di sei piani con quaranta proprietari, servizi onerosi di riscaldamento e di portierato, dove tutti si guardano in cagnesco, litigando per futili motivi ed arrivando, semmai, anche al turpiloquio ed alle mani nelle roventi assemblee.
Chi si lascia andare a quelle considerazioni sbaglia di grosso. Finché non ci sono discussioni, la cosa va da sé, ma se questa situazione cessa si rischia di scoprire in malo modo che il condominio c’è.
Cosa accade, infatti, se uno dei due pacifici proprietari, non vuole più pagare la sua pur modesta quota per la pulizia delle scale?
Prima si parla, poi si avvisa e, salvo risse e bestemmie, ci si rivolge ad un avvocato che dovrà adire le vie legali.
Il Giudice, nonostante i nostri due ex pacifici proprietari siano convinti di vivere nella palazzina “senza condominio”, applicherà proprio delle norme sul condominio, contenute nel nostro codice civile, condannando quello che non voleva pagare la sua quota.
Il condominio - lo dice la stessa parola - è una proprietà in comune ed esiste già con soli due proprietari.
Se il proprietario è unico la proprietà è intera ed esclusiva e non c’è condominio.
Facciamo un esempio di facile apprendimento. Tizio è proprietario dell’intera palazzina costituita da due appartamenti e, morendo, lascia un appartamento ad ognuno dei due figli. In quel momento è sorto un condominio perché i proprietari sono due e non c’è più l’unico proprietario iniziale.
Cosa vuol dire? Semplicemente che ognuno dei due figli è proprietario esclusivo del suo appartamento, ma che vi sono parti dell’edificio che cadono in comunione nella misura del 50% ciascuno, o, per dirla in millesimi, in quella dei 500/1000 per ogni proprietario (facciamo l’ipotesi in cui i due appartamenti siamo perfettamente uguali e di identico valore).
È il nostro inesauribile codice civile a stabilire quali siano le parti comuni (se non risulta il contrario dal titolo d’acquisto) e come funziona il loro godimento (artt. 1117 - 1139): il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti ed i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi. Ed ancora: gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei condomini e, comunque, tutte le parti dell’edificio o dei servizi necessari all’uso comune.
Ogni proprietario del condomino ha un diritto proporzionale alla sua proprietà e non può rinunziarvi o sottrarsi al contributo delle spese comuni: se, nell’esempio fatto prima, uno dei due proprietari non risiede nell’appartamento e lo lascia vuoto, dovrà sempre pagare la metà delle spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale, o partecipare alla riparazione straordinaria del tetto.
Il Condominio non è una persona e deve funzionare mediante organi previsti dalla Legge, anche se i proprietari sono due: quando in questa palazzina con due proprietari si deve pagare chi fa le pulizie alla scalinata comune, chi dei due condomini si fa dare il 50% della somma dall’altro, mette il suo 50% e paga l’impresa, di fatto è un amministratore e quando i due proprietari decidono di far pitturare le ringhiere e di chiamare l’artigiano che chiede il minore compenso, di fatto hanno posto in essere un assemblea.
Questi principi valgono tanto per il nostro piccolo condominio che per un super condominio formato da sei palazzine di sei piani ciascuna e con giardini interni comuni, con decine, se non centinaia, di condomini.
Molti hanno paura dei grandi numeri e dei condomini numerosi, ma vedrete che è più regolato un grosso stabile che una palazzina con tre o quattro proprietari, senza amministratore e senza regolamento perché, alle nostre latitudini, ognuno fa e dice quello che vuole, molte volte in dispregio dei diritti altrui.
La Legge prevede che se i proprietari sono più di dieci deve essere formato un regolamento, e se sono più di quattro deve essere nominato un amministratore.
Tenete ben presente che quando c’è un regolamento (e questo accade di solito negli stabili di nuova costruzione, in cui il costruttore lo fornisce già con l’atto d’acquisto) sono regolati tantissimi aspetti gestionali non solo delle cose comuni, ma anche della stessa vita in comune.
Un regolamento prevede innanzitutto un’esatta quantificazione dei diritti e delle spese con le tabelle millesimali, utilissime per non litigare: c’è una tabella che quantifica la proprietà, un’altra che quantifica le spese per l’elettricità, un’altra per le pulizie, un’altra per l’ascensore o per il portierato.
Non solo. Un regolamento può stabilire, ad esempio, che i condomini non possono avere cani nelle loro proprietà esclusive, che gli appartamenti non possano essere adibiti a scuola di canto e ballo o a deposito merci (per ovvi motivi di igiene e tranquillità).
Comprenderete che tutte queste disposizioni regolano meglio la vita in comune e attenuano molto la litigiosità.
Non si può dire lo stesso di uno stabile antico dove vi sono cinque o sei proprietari: se si deve rifare il centenario e fatiscente tetto, come si ripartiscono le spese se non c’è la tabella millesimale relativa?
Ma veniamo alle previsioni del nostro codice (che risale al 1943, ma è abbastanza attuale).
Al di là di quelli che sono i diritti ed i doveri, un condominio deve avere almeno due figure: l’assemblea che decide e l’amministratore che esegue le decisioni.
Un’assemblea non può deliberare se non si da’ atto che tutti i condomini sono stati convocati regolarmente: se un solo condomino non è convocato regolarmente, l’assemblea è nulla e le sue decisioni possono essere impugnate. Occorre anche specificare se un’assemblea è ordinaria (per l’approvazione del bilancio annuale) o straordinaria (se si deve procedere, ad esempio, alla riparazione urgente del tetto) e quali sono le maggioranze di I o II convocazione per determinate materie.
Ad esempio, per promuovere una lite giudiziaria e dare mandato all’amministratore, occorrono sempre la metà più uno del valore dell’edificio (cioè tanti proprietari che votano a favore e che rappresentino 501 su 1000 del valore dell’edificio). Altre maggioranze qualificate sono previste per le riparazioni di straordinaria entità e di ricostruzione, di revoca e nomina dell’amministratore.
Il condomino assente o dissenziente può sempre impugnare le deliberazioni innanzi all’Autorità Giudiziaria ma, fino a espressa sospensione del Giudice, la deliberazione assembleare è provvisoriamente esecutiva.
Il condomino può farsi rappresentare da altra persona, anche estranea al condominio: in questo caso è come se fosse presente. Il Condominio può deliberare anche innovazioni - con le speciali maggioranze dei 2/3 - che non siano gravose o voluttuarie o che ledano i diritti acquisiti anche di un solo condomino.
È un’innovazione consentita l’installazione di un citofono. È un’innovazione voluttuaria quella di sostituire il portone esistente e funzionale con altro inutile o rifinito in modo lussuoso. Ogni condomino, poi, non può eseguire lavori od opere che mettano in pericolo le cose comuni: ad esempio, nella mia proprietà non posso aprire una porta tra due stanze intaccando il muro maestro.
Le spese per le cose comuni, deliberate dall’assemblea, sono sopportate da ciascun condomino in misura proporzionale alla sua proprietà: se possiedo tre appartamenti, dovrò pagare per tre unità secondo i rispettivi millesimi che si sommano tra loro.
L’amministratore rappresenta, invece, l’aspetto esecutivo: riscuote le quote, fa eseguire le deliberazioni delle assemblee, compie atti anche giudiziari per la conservazione e la tutela delle cose comuni (salvo che non si tratti di azioni straordinarie, per le quali dev’essere espressamente autorizzato dall’assemblea).
Questi sono gli elementi essenziali di un condominio: il discorso, ovviamente, è lungo ed articolato e ci vorrebbero libri e libri per entrare tecnicamente nell’argomento.
Ho voluto illustrare, per grandissime linee, cos’è un Condominio e come funziona.
Arrivederci a presto per parlare di un altro argomento di diritto.

Avv. Antonio Dello Preite



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