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Facciamo un po' di chiarezza sulle locazioni degli immobili urbani
Chi, tra voi, non ha mai “fittato” un locale come proprietario o inquilino? Credo che siano in pochi a non averlo mai fatto.Questo è tipico argomento di diritto civile (cioè di quella parte del diritto che regola i rapporti tra i privati

Lucera, 02.03.2005 - Il contratto di locazione, secondo il dettato dell’art. 1571 del codice civile, è quello per cui una parte (proprietario o locatore) si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o inquilino) una cosa per un dato tempo, in cambio di un corrispettivo (canone o pigione).
La locazione può avere per oggetto beni improduttivi (una casa) o produttivi (un’azienda): nel primo caso essa si chiamerà “locazione” vera e propria, nel secondo si chiamerà “affitto”.
In questo articolo vi parlerò delle locazioni di immobili urbani (cioè dei fabbricati) e tralascerò le altre (i fondi rustici, le aziende, la locazione finanziaria o leasing ecc.)
La locazione ha avuto sempre dei connotati particolari, soprattutto con l’avvento della Costituzione repubblicana, che, nell’art. 3, 2° comma, prevede la rimozione di quegli ostacoli che, di fatto, impediscono l’eguaglianza tra i cittadini.
In altre parole, secondo la nostra Costituzione tutti siamo uguali ma, di fatto, Tizio lavora ed è proprietario di svariati fabbricati, mentre Caio è disoccupato e non ha una casa, perché non può pagare nemmeno lo straccio di un canone.
È evidente che i due soggetti, uguali davanti alla legge, non lo sono affatto nella cruda realtà.
Le varie legislature che si sono avvicendare negli anni si sono preoccupate, quindi, di fare leggi che fossero a favore dell’inquilino, anziché del proprietario: la ragione è di ordine sociale e, se a prima vista può sembrare ingiusta, a meglio vedere non lo è affatto.
Dopo un periodo di “blocco dei fitti” avvenuto dagli anni 60 sino alla fine degli anni 70, veniva varato nel 1978 un provvedimento sulle locazioni degli immobili urbani, più nota come legge sull’ “equo canone”
La legge 27 luglio 1978 n° 392, di cui molti articoli sono ancora in corso, aveva l’ambizioso scopo di assicurare una casa a tutti gli inquilini con un canone accettabile e non esoso.
Questo provvedimento si divideva in tre parti: 1) le locazioni ad uso abitativo; 2) le locazioni ad uso non abitativo (provvedimento ancora vigente); 3) la disciplina transitoria (e cioè la regolamentazione di tutti i rapporti sorti precedentemente all’entrata in vigore della legge).
Cosa significa questa ripartizione? Che i rapporti tra i contraenti erano (e lo sono tutt’ora) regolati sulla base del rapporto e cioè sull’uso dell’immobile: se mi serve una casa per abitare è un conto; se in quella stessa casa debbo svolgere la mia attività di avvocato, l’uso è non abitativo e, quindi, le regole sono diverse.
Ma verifichiamo, in breve, le caratteristiche dei due rapporti locativi, cominciando da quello per le locazioni ad uso non abitativo (artt. 27 e ss. L. 392/78) che è disciplinato dalla II parte della legge sull’equo canone ed è tuttora vigente.
In questa parte della legge sono regolati i rapporti locativi che hanno ad oggetto lo svolgimento di attività industriali, commerciali ed artigianali.
In linea di massima, le regole di base sono le seguenti: a) il canone è libero, ma, una volta fissato, può essere successivamente aggiornato annualmente secondo gli indici ISTAT nella misura massima del 75% della variazione; 2) la durata non può essere inferiore a sei anni; 3) il contratto si rinnova automaticamente per altri sei anni se, almeno un anno prima, nessuna delle parti invia all’altra la disdetta con raccomandata AR; 4) il conduttore può sublocare o cedere il contratto, purché sia ceduta o sublocata anche l’azienda o un suo ramo; 5) nell’ipotesi di risoluzione del contratto che sia dovuta ad iniziativa del locatore, al conduttore è dovuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, commisurata in 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; 6) nel caso in cui il proprietario (locatore) voglia vendere l’immobile, all’inquilino spetta il diritto di prelazione per l’acquisto.
Bisogna tenere presente, poi, che il contratto non dura proprio sei anni, ma dodici, perché alla prima scadenza contrattuale (dopo i primi sei anni per intenderci) il padrone di casa non può recedere che per giusta causa e cioè per i casi tassativamente stabiliti nell’art. 29 della Legge (necessità d’uso da parte propria o del coniuge o del figlio per un attività commerciale, artigianale o industriale, ristrutturazione dell’immobile, eccetera): in mancanza di questa necessità (da dimostrare rigorosamente), il contratto si rinnova automaticamente per altri sei anni.
L’inquilino, invece, può recedere in qualsiasi momento, per gravi motivi, dando un preavviso di sei mesi al locatore.
Il provvedimento, poi, stabilisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello che gli spetta e, comunque, qualche altro vantaggio in contrasto con le previsioni della legge.
Cosa vuol dire questo? Facciamo un esempio: Tizio vuole cedere in locazione a Caio un locale ad uso commerciale per il canone mensile di euro 500,00 e per la durata di tre anni. La clausola della durata, in un caso come questo, è nulla, perché la durata minima è di sei anni. Attenzione! Questo non rende nullo il contratto, ma soltanto la clausola. Se il locatore invierà la disdetta un anno prima, il conduttore non dovrà neppure rispondere, poiché la durata del contratto sarà di sei anni per volontà della legge che si sovrappone a quella nulla delle parti.
Altro esempio. Dopo il primo anno, Tizio chiede a Caio un aumento del canone di 35,00 euro. Questo non è possibile perché a Tizio compete l’aumento ISTAT nella misura del 75%. Se la variazione annuale è stata pari al 2% l’aumento sarà di euro 10,00. Ma poiché deve essere applicato il 75% di quella variazione l’aumento che potrà essere richiesto sarà di euro 7,50: il nuovo canone sarà, quindi, di euro 507,50.
Ma v’è di più. La legge prevede che, qualora il proprietario abbia chiesto ed ottenuto somme non dovute in eccesso ed in contrasto con la legge, l’inquilino potrà farsele restituire sino a sei mesi dopo la cessazione del rapporto locativo con gli interessi ed accessori.
Su questa falsariga funzionano anche i rapporti per l’uso abitativo.
Questo accade soltanto dal 1998, quando è subentrata la nuova legge sui contratti ad uso abitativo che si è sovrapposta alla prima parte della legge 392/78.
Occorre capire cosa è avvenuto e perché.
La legge, non a caso, aveva il nome di equo canone, proprio perché si riferiva ai contratti ad uso abitativo, dove la quantificazione del canone non era rimessa alla volontà delle parti, ma ad una serie di parametri che, con un complesso calcolo, andavano a definire quello che era il canone dovuto.
Il geometra misurava l’appartamento, calcolava il piano, la vetustà, la tipologia, l’estensione, eccetera e, applicata la formula x/y+z, determinava quanto doveva pagare l’inquilino: l’equo canone, appunto.
Questa rigida contrattazione, che eludeva le leggi del mercato sulla domanda ed offerta, ignorando fenomeni come l’inflazione o il rincaro dei prezzi o le lungaggini giudiziarie, per riottenere la disponibilità dell’immobile da parte del padrone di casa (numerosissimi erano i provvedimenti straordinari di blocco degli sfratti), ha fatto sì che il sistema non funzionasse alla perfezione.
Spesso accadeva che il padrone di casa chiedesse all’inquilino, prima di dargli le chiavi, una somma sottobanco a titolo di “buona entrata”, proprio perché i rigidi schemi dell’equo canone non consentivano un effettivo adeguamento del canone a quello che era il rincaro della vita e del costo, quindi, di un immobile.
Così, dopo qualche rimaneggiamento degli articoli, veniva promulgata la legge 09.12.98 n° 431.
Fondamentalmente anche per i locali ad uso abitativo si è liberalizzato il mercato e, senza scendere troppo nel dettaglio, le norme ricalcano quello che ho detto pocanzi per gli immobili urbani ad uso diverso dall’abitazione, solo che la durata minima è fissata in quattro anni +4, l’inquilino non può sublocare o cedere il contratto e, ovviamente, non v’è indennità per l’avviamento commerciale.
Anche qui valgono le osservazioni fatte in precedenza circa le modalità del contratto ad uso non abitativo.
Attenzione: l’inquilino ha dei diritti, il padrone di casa, invece, ha delle facoltà. Questo vuol dire che quando si stenderà il contratto bisognerà fissare quelle che sono le clausole a favore del locatore.
Faccio un esempio. Se nella scrittura NON si dice che il padrone di casa vuole ogni anno l’aumento per l’aggiornamento ISTAT, il canone rimarrà fisso e NON si potrà chiedere l’aumento.
Conviene, quindi, farsi consigliare da un legale, prima, per non piangere dopo.
Così come pure, in molti contratti si prevede che se l’inquilino non paga ed è moroso, deve immediatamente lasciare l’immobile, perché il contratto è risolto di diritto.
Nulla di più sbagliato. La legge sull’equo canone prevede, nelle disposizioni processuali, che l’inquilino moroso può sanare la morosità per tre volte in un quadriennio, versando canone, interessi e spese legali e può addirittura chiedere congruo termine per il versamento.
Ovviamente, pagato il dovuto, la legge prevede che non possa mai dichiararsi la risoluzione del contratto (anche questa è una disposizione legislativa a favore dell’inquilino che si sovrappone alla clausola contrattuale, determinandone l’inefficacia).
Le azioni giudiziarie relative alle locazioni sono due: l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione e lo sfratto per morosità.
Nel primo caso il contratto si è svolto regolarmente ed è spirato il termine del rapporto locativo; nel secondo caso, invece, si è verificata una disfunzione nella causa del contratto (godimento dell’immobile a fronte del pagamento della pigione), per cui l’inquilino è inadempiente nella sua prestazione (il pagamento del canone).
È diffusa l’errata opinione che lo sfratto per finita locazione debba farsi necessariamente dopo che è spirato il termine (e cioè per sfrattare il mio inquilino che ha un contratto scadente al 31.03.06 debbo avviarmi con azione giudiziaria solo dopo quella data): è del tutto falso.
Posso tranquillamente avviarmi da oggi (ed in questo caso l’azione prende il nome di licenza e non di sfratto) ed avere la convalida per la data del 2006, data in cui potrò mettere in esecuzione il titolo rilasciatomi oggi dal giudice.
Ci sarebbero tante altre cose da dire, ma, dato il carattere divulgativo del presente articolo, credo che questi siano i principi basilari sulle locazioni.
Spero di aver fugato qualche vostro dubbio. Arrivederci a tutti e buona navigazione a vele spiegate su “Il Frizzo”.

Avv. Antonio Dello Preite



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