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Vivere il condominio: la nuova rubrica curata dal rag. Vincenzo Rosiello
Con questa pagina della sezione dedicata al "Diritto" si apre la nuova rubrica che fornisce risposte ai numerosi casi legati a questioni condominiali. Se volete, potete inviare i vostri quesiti alla redazione del Frizzo

Lucera, 26.05.2007 - Quesito n. 1 (Visione documenti spese condominiali e convocazione assemblea per approvazione)
«Il capo condomini del mio stabile (geom. XY – il nome non può essere pubblicato!), si rifiuta di farmi vedere le spese sostenute nell’interesse del condominio, dicendomi che è tenuto a mostrarle solo in assemblea. Egli però non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo da quasi due anni. Come posso fare per richiedere la visione della documentazione? E come posso fare per obbligarlo a convocare l’assemblea? La ringrazio per una sua sollecita risposta. Alfredo R.- Ortanova».

Risposta
Egr. Sig. Alfredo, per la visione della documentazione riguardante le spese condominiali, l’amministratore non ha l’obbligo coercitivo di esibizione su richiesta, secondo la norma vigente, anche se la giurisprudenza in merito ha stabilito che essendo la gestione improntata ad oculatezza e liceità, il condomino ha diritto a verificarla, in particolar modo se eccessivamente onerosa. L’amministratore è obbligato ad esibire la documentazione solo prima dell’assemblea di approvazione, dandone la possibilità di visione con ragionevole preavviso e non solo durante l’assemblea. Inoltre, l’amministratore dovrebbe avere un obbligo di tipo morale e deontologico ad una gestione trasparente, in particolare se appartiene ad un’associazione professionale di categoria. Fossi io, offrirei la possibilità di visionare tutta la documentazione in ogni momento oltre che di persona anche tramite sito Internet.
Per la convocazione dell’assemblea, il codice civile dispone che l’amministratore, tra le sue attribuzioni, deve annualmente rendere conto della sua gestione (cod. civ. art. 1130 ult. comma). Se per due anni consecutivi l’amministratore non convoca l’assemblea, ciascun condomino può richiederne la revoca tramite l’autorità giudiziaria (cod. civ. art. 1129 III comma); la revoca, inoltre, può anche essere richiesta quando ci sono fondati sospetti di irregolarità (cod. civ. art. 64 disp. att.) – e la mancata possibilità di visionare le spese fa nascere il fondato sospetto…–. Comunque le suggerisco di unirsi con altri condomini che condividono le sue tesi ed inviare una richiesta scritta all’amministratore.

Quesito n. 2 (Lavori di ristrutturazione della facciata)
«Vorrei sapere se per richiedere il pagamento dei lavori di ristrutturazione alla facciata del palazzo dove abito (Euro 98.000,00 circa), sia obbligatoria l’approvazione dell’assemblea, o se basti il solo computo metrico presentato dall’amministratore. Grazie. Vincenzo P. – Manfredonia».

Risposta
Egr. sig. Vincenzo, i lavori da Lei menzionati riguardano lavori straordinari di notevole entità, che esulano dalle normali attribuzioni dell’amministratore. Per essi si fa riferimento al cod. civ. art. 1135 IV comma che demanda all’assemblea l’approvazione di opere di straordinaria manutenzione, dando però all’amministratore la possibilità di provvedervi autonomamente in caso di urgenza (per esempio per decreto dell’Autorità Giudiziaria o pericolosità nei confronti dei passanti). Oltre al computo metrico, devono essere approvati il capitolato d’appalto con la somma dei lavori, nonché il piano di riparto della spesa. Inoltre, visto l’importo, sarebbe opportuno richiedere gli sgravi fiscali concessi dall’erario per la ristrutturazione d’immobili. L’approvazione di questi elementi deve avvenire in assemblea con la maggioranza di 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti (cod. civ. art. 1136). Fino a quando non sono soddisfatti i suddetti requisiti, l’amministratore non è legittimato a richiedere il pagamento. Sarebbe consigliabile, in caso di bisogno, il consulto di un geometra in grado di visionare il computo metrico e di un avvocato per eventuali azioni di tutela da esperire nei confronti del suo amministratore.

Quesito n. 3 (Ripristino del balcone)
«Il frontalino del mio balcone è deteriorato al punto da creare infiltrazioni al condomino sottostante. L’amministratore mi ha intimato con raccomandata di ripristinarlo. Può dirmi a chi fa carico la spesa, se al condominio o al proprietario del balcone? Lettera firmata».

Risposta
Il quesito, una volta tanto telegrafico, è purtroppo incompleto. Infatti, nulla ci dice in merito alle cause per cui il frontalino in questione si sia deteriorato.
Spesso, infatti, il frontalino si deteriora a prescindere dal deterioramento generale della facciata e del fabbricato, per cause che non sono dovute alla normale vetustà, ma a cattiva manutenzione ordinaria.
Il frontalino è solitamente protetto, a livello del piano di calpestio del balcone, da una soletta di marmo o in travertino, leggermente in aggetto e che presenta nella porzione sporgente un “gocciolatoio”. La funzione di questo gocciolatoio è quella di far sgocciolare l’acqua che travalica la lastra e impedire così che essa vada a impregnare e danneggiare l’intonaco del sottostante frontalino.
Spesso, per l’accumulo di sporcizia, per la crescita di muschi o per sbeccamento della lastra, questo gocciolatoio non espleta correttamente la sua funzione. A mio parere vedo due possibili risposte:

Se il danno è provocato da cattiva manutenzione, inesistenza o danneggiamento del gocciolatoio, la spesa per il ripristino è a carico del condomino proprietario del balcone;
• se il danno non è dovuto a cattiva manutenzione, ma a normale vetustà, essendo il frontalino parte integrante della facciata del fabbricato, la spesa è a carico del condominio.

Rag. Vincenzo Rosiello
Socio ordinario ANACI
Associato al Caf Nazionale Del Lavoro spa
(già collaboratore della rivista:
ALTROCONSUMO – Comitato Difesa Consumatori)



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