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Il contratto di locazione non registrato
Se un contratto non è registrato è da intendersi come se non fosse mai stato stipulato. Il soggetto che lo conduce è quindi assimilabile ad un occupante sine titulo

Lucera, 09.06.2008 - La legge Finanziaria 2005, al comma 346 dell’art. 1, ha disposto la nullità dei contratti di locazione, o dei contratti che costituiscono diritti di godimento di unità immobiliari o porzioni delle stesse, qualora venga omessa la relativa registrazione.

Non sussiste, invece, alcun obbligo di registrazione per i contratti di locazione di immobili aventi durata non superiore ai 30 gg. annui e per i contratti di affitto.

Tale previsione legislativa si prefigge lo scopo specifico di arginare il fenomeno dell’evasione fiscale ma comporta, nel contempo, dei rilevanti effetti che incidono sul rapporto intercorso tra le parti contrattuali.

In primis, si evidenzia che la nullità del contratto di locazione non registrato non può essere sanata e soprattutto che, in conseguenza della stessa, il conduttore può ritenersi esonerato dall’obbligazione di pagare il canone pattuito. Per contro il locatore non è tenuto ad assicurare il godimento del bene immobile locato al conduttore, giacché quest’ultimo non ha il diritto di abitarvi. In altri termini il contratto è privo di effetti tra le parti.

Ne consegue che se un contratto non è registrato è da intendersi come se non fosse mai stato stipulato. Il soggetto che lo conduce è quindi assimilabile ad un occupante sine titulo. Il proprietario dell’immobile, quindi, potrebbe richiedere l’immediato rilascio dello stesso ed una somma a titolo di indennità di occupazione. Il conduttore potrebbe chiedere, da parte sua, la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo della locazione.

Si noti che la nullità di cui sopra può essere rilevata d’ufficio, nel corso di un procedimento civile, nonché da terzi che abbiano eventuale interesse alla caducazione del contratto.

Si sottolinea che la norma in esame ha superato il vaglio di costituzionalità giacché la Consulta, con ordinanza n. 420 del 2007, ha ritenuto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 346, della legge 30.12.2004 (legge finanziaria per il 2005), sollevata, in riferimento all’art. 24 Cost., dal Tribunale di Torino.

Marco Pagliara
Avvocato del Foro di Lucera



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